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資産なのか負債なのか、まずは仕分けを行う

その土地は資産なのか負債なのか?

「土地の有効活用で資産運用を」という話はいつの時代もあるオーソドックスな資産運用方法です。

土地を使った資産運用は日本人に馴染みの深い資産運用の1つですが、土地は、資産でもあり負債でもあることを忘れてはいけません。土地の所有者には固定資産税など税金が確実にかかってきますし、ほったらかしにしておくと相続の問題で大変な事態にもなりかねません。

相続や税金で苦労しないためにも土地を使った資産運用に伴うメリット・デメリットをきちんと整理することが求められます。そこで今回は土地を使った資産運用に関して押さえておきたいポイントについてまとめてみました。





資産運用で土地を使うメリットとデメリットを考える


資産運用として土地を活用する際の最大のメリットは居住用マンションを建られることです。収益性も高く相続対策にもなることから土地を使った運用は人気が高く、入居者が途絶えない立地であれば経営としても安定さも増します。

このように資産運用に取り組む際、収益や節税の両面からみてマンション建設が可能ならば一番理想ですが、地方都市など資産価値の低い土地の場合はどうでしょう。

この場合は資産運用として自らが手掛けることなく、事業用として、あるいは店舗に対して土地を貸すことをお勧めします。固定資産税の節税効果こそ薄いですが、相続税については節税効果が期待できます。そして、なにより収益も安定します。

郊外の土地の所有者がパチンコ屋や格安ショップのドンキホーテなど収益力のある事業者や飲食店に土地を貸すことで地代を得、悠々自適な生活を満喫する例も少なくありません。 場所が多少田舎でも事業者に貸すことができれば十分資産運用に活用できます

資産運用をしようにも、上記のような広さや条件がそろわない土地となると、選択肢としては定期借地として貸出しするくらい。こちらは貸した土地の上に個人の方が家を建てて20年30年といった期間で定住をするもので、地代も雀の涙程度のことも多いですが、税金分くらいは十分に賄えるから貸しておこうという感覚に近いです。

資産運用という言葉の響きほど収益も節税効果も期待できませんが、期間を定めて貸し出すことで一定額は得られるため安定度は高いでしょう。

一方、これらのパターンに当てはめることができない土地で資産運用する場合にないくつかデメリットがあります。

一番のデメリットは、利益を生まない土地での資産運用は固定資産税や都市計画税がそのままかかることです。利益を生まない土地は収入が発生する土地と違い、固定資産税などを経費申請できない以上、税金は所有者の可処分所得(税引後)から支払われるので毎年莫大なコストが発生します。

それに収益を生まない土地は土地自体の相続評価額が実際の時価とが乖離していることが少なくありません。仮に乖離に気づかないままに相続を迎えると予想以上に重い税負担に苦しむ可能性があり、資産運用どころじゃありません。

土地は資産運用のためだけではなく、しっかりとした対策がないと相続を迎えたとき最悪です。現金や換金性の高い資産を手放して納税を迫られることになり、資産運用をするどころか逆にお金が出ていきます。

無用な土地は不良資産と考え所有を諦め、一日も早い現金化を目指しましょう。現金があれば別の資産運用も考えられます。

無用な土地は無理に残さず、良い土地だけを利用するのが土地を使った資産運用のベースになります。安く買いたたかれたとしても収益をうまない土地は即刻処分し、その資金で別の資産運用に取り組み、割安で売った分も新しい資産運用で取り戻せばよいのです。


土地を使った資産運用周りの税金とは?


土地の有効活用として代表的な資産運用方法はマンション経営です。

あそばせている土地に賃貸マンションを建てることは資産運用の大本命であり、相続税の節税効果もある点は既に説明をしました。しかし、資産運用とはいえあくまでマンション経営は事業。慎重に取り組まなければなりません。

10年20年といった期間で資産運用を考える時、人口が減少しつつある日本では土地の内容を吟味する必要があります。資産運用にと考えている土地が地方都市にあったり、駅から10分以上離れた土地であるならばマンション経営は非常に困難です。

このような土地で資産運用しようにも、入居者が入ってくれません。入居者が入らなければ収益もあがりません。一度たてた建物は老朽化するので修繕費もかかりますし税金も払う必要があります。これでは資産運用になりません。

さらに平成27年より大幅に相続税の法律が改正されました。相続税は大増税時代に突入したといわれ、相続税の基礎控除引き下げが実際に検討されています。

また、大幅に変更になったものとして「小規模宅地の評価減の特例」という制度があります

わかりやすく言うためにあなたが都内の住宅街に土地を持っていると仮定します。この場合、50坪でも1億前後しますがこの土地の名義人の方が亡くなり相続することになったとします。資産運用にうってつけの土地が入りました。

しかしこの自宅に相続税が課税されてしまうと、よほどの貯金がない限り、相続税を支払うために自宅を売却することになります。そこで相続人の生活を守るという観点から被相続人等の自宅や事業に使っている土地の評価額を最大80%減額するという制度が設けられています。

これが小規模宅地の評価減の特例です。ちなみに「特定居住用宅地用」「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用」と定められる土地で400名平米以下の土地は対象となり、減額割合は80%です。

しかし近年、この80%の評価減の特例ができなくなるケースが増えてきたのです。 例えば主人が亡くなり、配偶者である奥さんと娘さんの2人が、自宅である戸建を相続した場合を考えてみます。

娘さんは別の場所で生活をしており、両親とは同居していない。こういうケースでも特例の条件に該当する相続人が1人でもいれば、特例は相続者全員に適用されていました。

ところが近年は、一緒に住んでいない娘さんは80%の評価減の適用が受けられなくなってしまったのです。実際に同居している配偶者は減額80%ですが、相続する建物に居住していない子には80%の減額は適用しないというものです。

このような「特例適用の厳格化」により、土地を持つことは非常にリスクになりました。くわえて、相続税の基礎控除も40%縮小し、税率はアップしています。

資産運用として土地を有効活用するという発想の裏側で、税金を払い過ぎるくらいなら処分も一つだと言われるようになりました。土地に関する税は、特に相続者に対して厳格にのしかかる点を理解していきましょう。


成功の秘訣は借り手がみつかる工夫をする事

借り手が見つかれば成功も同然!

マンション経営で資産運用するにしても事業者に貸与するにしても、流動性の確保は非常に大切です。マンション経営で資産運用するのであれば、空室になった途端に入居したい方からの問い合わせがあるのが理想ですね。

安定的な資産運用のために安定した賃料収入は必須であり、この安定した賃料を得るためには入居者の手配がポイントになります。特に部屋の解約後、どれだけ早く新たな入居者を見つけるかは資産運用の利回りに直結する切実な問題です。

以上のことを考えると、マンション経営の設計段階から、優秀な不動産管理会社との契約は重要になるということが言えます。空室の広告から入居者の募集まで、ノウハウと実績のある管理会社を探しましょう。

また、土地を事業者に貸与する際には、資産運用の面からみても永続的な地代発生が期待できる信頼性の高い企業に貸したいところです。こちらもマンションの空室対策と同様に仮に借り手が変更してもすぐに新たな借り手がでてくるような土地をもちましょう。

借り手企業の分析は重要です。上場企業のような大手であれば財務内容が分かり易いので比較的判断しやすいのですが、そうではない事業者の場合は、会計事務所や調査会社に依頼するなどして財務状況をする努力が必要です。

一度貸した後、地代を払わずにそのまま居続けるような場合はトラブルの元です。土地を貸した後に問題が発生しないように借り手選びは慎重に進めることをおすすめします。


購入か活用か?ワンルーム投資との比較


土地の上にマンションを建てて入居者を入れて、いわゆる一棟マンションのオーナーという形で資産運用に取り組めば、月々の収入がプラスである限り有効活用しているといえます。

最近であれば、マンション建設以外の資産運用として駐車場や保育園の設立に取り組むオーナーも増えています。都内など、資産運用に使う土地の場所がよければ、資産運用として莫大な利益を生むことは言うまでもありません。

ですが、わざわざ資産運用のために土地を購入することは、よほどの好条件で話が回ってこない限りは避ける方が賢明です。土地を買う資産運用の場合、相続の問題があるばかりではなく、土地単体では借り手が見つからない限り価値を産まないというデメリットがあります。

このデメリットがある以上、実物を使った資産運用に興味があるのでしたら土地よりも都心駅近の中古ワンルームマンションがよいです。

ワンルームマンションは相続法上きわめて有利な資産であり、換金性も高いので、何かが起きたときの現金化は容易です。さらに複数所有という形で資産運用しておけば仮に空室が長期間生じたとしてもリスクヘッジになります。

リスク・リターンのバランスを考えても土地を使った資産運用よりもワンルームマンション投資の方が格段に優れています。

このことを知った上でも土地を使った資産運用にこだわるなら、先々自宅を建てるなど、自らも利用するプランを併せ持った上で資産運用に取り組むのが良いでしょう。

自分で利用するプランがあれば、土地を使った資産運用の失敗リスクが激減します。


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