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不動産賃貸の経営をスキマ時間ではじめる方法


マンションの経営は、費用対効果が最も高い資産運用

色々な資産運用がある中で最近注目を集めているのは、マンションの経営です。マンションの経営は、一度借り手を見つけることができれば安定して収入が入ってくるタイプの資産運用なのでサラリーマンの方に人気があります。

このコンテンツでは、サラリーマンが取り組みやすい資産運用の1つとして注目されているマンションの経営についてまとめてみました。

マンション経営

目次



そもそもマンション経営とは?


多くの人が、お金を払って借りているマンションですが、ちょっとした知識があればあなたも貸す側に立つことができます。このコンテンツのはじめにマンションの経営という資産運用の全体像を簡単に紹介していきます。

マンションの経営の全体像は、購入したマンションを第3者に貸すことで家賃収入を手に入れることです。

マンションの経営と聞くとマンション全てを管理するイメージを持つ人もいるかもしれませんが、ワンルーム単位から始めることができます。ワンルーム単位から始めれば、仮に借り手が見つからなかったとしても自分で購入したマンションに住むことができます。

最近ひそかに流行っているのが、シェアルームの運営です。シェアルームの運営は、マンションやアパートの1室を購入し、各部屋に入居者を集めるだけで始めることができます。比較的簡単に始められるので、フリーターの方でもシェアルームを運営している人がいます。

フリーターの方でも始めることができると聞くと自分にもできそうだと思わないでしょうか。住宅ローンを組めば、最低限の頭金さえ用意できればマンションを購入できますので、金銭的なハードルも高くありません。

なんとなく敷居が高そうなマンションの経営ですが、借り手さえ見つけることができれば、安定収入が見込めます。株をはじめとした金融商品による資産運用と異なり、マンションという実物が自分の手に残り続けるという特徴もあります。

ここまでマンションの経営というタイプの資産運用の概要を説明してきました。ここまで紹介してきたマンションで資産運用に取り組む際の3つのポイントを一緒に振り返りましょう。

  1. 借り手が見つかれば安定収入が入る。
  2. 初期費用は意外とかからない
  3. マンションという実物が手元に残る

この3つを押さえれば、マンション経営という資産運用の全体像を理解したことになります。


不動産を購入して資産運用に取り組むメリット


多くの人にとってマンションは借りるものであり、マンションを所有して貸す側に立つ人はほとんどいません。ここでは、マンションの経営に携わる5つのメリットについて紹介します。


第2の定期収入が手に入る
マンションを経営する一番のメリットは、マンションの借り手が見つかれば第2の収入源が手に入ることです。株やFXによる資産運用は、その時の景気や銘柄の価格の上下によって資産価値が変動するので安定性が低いです。

他方でマンションを使って資産運用に取り組む場合は、会社からの給料のように毎月固定金額が振り込まれます。第2の安定収入を確保できることが、他の資産運用にはない大きなメリットです。


手間をかけずに運用できる
株やFXをはじめとした資産運用で勝つには、日々マーケットの状況を調べることや継続的なお金の勉強が不可欠です。つまり日々資産運用の勉強をすることやマーケットの状況を確認しなくてはいけないので時間というコストがかなりかかります。

マンションで資産運用に取り組む場合、借り手が見つかれば毎月定期収入が入りますし、マンションの管理業務を外部に委託できます。時間的なコストや精神的な負担がかからない分、他の資産運用よりも手間がかかりません。

本業で忙しい方と相性がよい資産運用です。


節税対策になる
実物資産であるマンションは、金融商品による資産運用よりも税制面でのメリットがあります。

ここで重要になるのは、マンションのような実物資産と関係が深い減価償却という概念です。マンションのような実物は使用すればするほど劣化していくので、使用年数に応じて資産としての価値が低くなります。

つまり、所得税や相続税は減価償却後のマンションの価値をベースに算出されます。マンションの価値は毎年落ちるので金融商品で資産運用に取り組むよりも支払う税金が少なく収まります。


インフレ対策になる
マンションという実物を使って資産運用に取り組むので効果的なインフレ対策になります。基本的にインフレが生じると通貨や株をはじめとした金融資産の価値が下落しますし、最悪の場合紙切れ同然になってしまいます。

その一方、インフレ時にはマンションのような実物の価値が上がるので、マンションという実物資産を保有することは、効果的なインフレ対策になります。純粋な収益性だけではなく、資産運用におけるリスクヘッジという面でもマンションを買う価値はあります。


生命保険の代わりになる
住宅ローンを利用してマンションを購入する際には、団体信用生命保険に加入することになります。この保険に入れば、加入者が事故などで亡くなると保険会社が残りのローンを支払ってくれます。

つまり本人に何かがあっても家族にマンションという実物資産を残すことができます。

家族にマンションという大きな資産を残すことができるので、マンションの経営には生命保険のような側面もあります。ご家族をお持ちの方にとってマンション経営という資産運用は、収益性以外の面でもメリットがあります。


ここまでマンションで資産運用に取り組む5つのメリットを紹介しました。ここで紹介した5つのメリットの中で気に入ったものが1つでもあれば、マンションの経営はあなたと相性の良い資産運用です。

マンション経営の各種メリット


4つのリスクがマンションの経営にある


毎月安定した収入が期待できるマンションの経営ですが、資産運用である以上一定のリスクもついてきます。マンションを使って資産運用に取り組むのでしたら、マンションを経営することに伴うリスクとリターンの両面を見る必要があります。

ここでは、マンションで資産運用に取り組む際の代表的な4種類のリスクとその対応策についてまとめてみました。


空室リスク
マンションで資産運用に取り組む際の一番のリスクは、購入した部屋に借り手が見つからないことです。借り手が見つからないと家賃収入が入ってこないので赤字が発生します。この空室リスクはマンションによる資産運用で一番避けたいリスクです。

確かに空室リスクは怖いですが、質の高い管理会社と契約することや入居条件を下げれば簡単に対策できます。敷金や礼金の条件を下げるだけでマンションの借り手はすんなりと見つかるものです。


家賃変動リスク
購入したマンションが古くなると品質の劣化から家賃金額を下げなくてはいけないことがあります。マンションの賃料を下げると当初予定していた収支計画通りの資産運用ができなくなるリスクがあります。

家賃変動リスクをゼロにはできませんが、管理会社と協力して品質の維持管理に努めれば、価値の下落を最小限に抑えることができます。


金利変動リスク
住宅ローンの金利が上がることで当初予定した収支計画通りに資産運用が進まないことが考えられます。

まとまったお金を住宅ローンで借りた場合、たったの1%の金利の変動が当初の収支計画を台無しにしてしまう恐れがあります。

マンションを使った資産運用の結果を大きく左右する金利変動リスクですが、固定金利でローンを組めば、事前に避けることができます。固定金利の住宅ローンは、ローンを払い終えるまで同一金利が保証されるので、金利の変動を心配せずに資産運用に取り組めます。

ちなみに金利が上がるとマンションの価値が上がるので、金利の支払いが難しくなったらマンションを売却するという選択もあります。一見すると怖い金利変動リスクも固定金利の利用や建物の売却によって効果的に対策することができます。


地震災害リスク
マンションは実物資産である以上、地震や津波といった天災の被害に直面するリスクがあります。万が一、天災に見舞われてマンションが崩壊した場合は、資産を失うことになります。

日本の場合地震が怖いのですが、任意で各種の保険に介入することでリスクヘッジをすることができます。マンションで資産運用に取り組む際に避けては通れない災害リスクは、わずかな保険料を毎月支払うだけで対策できます。


いかがでしょうか。
ここまでマンションを運営して資産運用に取り組む際に避けては通れない4つのリスクを紹介しました。 マンションの経営も資産運用である以上、リスクをゼロにすることはできませんが、色々な工夫でリスクを下げることができます。


マンションを使った資産運用のはじめ方


マンションを使った資産運用に興味を持っても何からやればよいかわからない方もいるかと思います。そこで、マンション経営に着手するための7つの手順を資産運用初心者の方でも分かるようにまとめてみました。


マンション経営7つの手順

頭金を用意する
マンションを利用する資産運用には、頭金が必要になります。一般的には、購入金額の2割程度の金額を頭金として現金払いする必要があります。ご自身が用意できる頭金によって購入できるマンションのグレードが変わります。

地域や建物のリサーチをする
用意できる頭金の額を念頭に入れながら、地域をベースに資産運用に使うマンションを探すことになります。不動産売買関連のサイトに県名・地域・駅からの時間などを入力して絞り込みます。

購入したい物件の候補を上げる
ポータルサイトの絞込み検索によって出てきたマンションの中からご自身の予算に合う物件をいくつか選びます。その上で選んだ物件の資料請求や下見を不動産会社に依頼します。

購入を決める
下見や資料の内容を確認した上で最も資産運用に都合が良さそうなマンションを選びます。その上でそのマンションを購入する意思を業者に伝えれば、契約交渉に進むことになります。

契約交渉
具体的な金額の話や住宅ローンの申請といった各種の交渉が始まります。この時点では、契約を締結していないのでキャンセルができますし、ローン審査の結果に落ちる可能性もあります。

契約締結
ローンの審査や各種の条件面で問題がなく、無事に契約交渉が終われば、マンションが手に入ります。もちろんマンションが手に入ったらすぐに資産運用に取り組めるわけではなく、不動産登記や各種の保険手続きをすることになります。

入居者を募集する
管理会社をはじめとした各種の外部機関と連携しながら入居者の募集をします。無事に入居者が見つかれば、マンションを使った資産運用が本格的にはじまります。


ここまでマンションを利用した資産運用に取り組むための7つの手順を紹介しました。

物件の購入経路によって多少購入手順が変わりますが、マンションを使った資産運用をはじめるための手順はそこまで大きくは変わりません。

マンション経営に少しでも興味があるのでしたら、不動産関連のポータルサイトを使ってみることをおすすめします。サイトの登録や物件の下見にはお金がかからないので、肩に力を入れずに利用することができます。


5つの工夫が資産運用の成功の秘訣


マンション経営という資産運用の成功の鍵は、借り手を見つけることです。「〇〇したら必ず空室が必ず埋まる」という魔法のような方法はありませんが、少しの工夫で資産運用の成功率が飛躍的に上がります。

ここでは、1流のマンション経営者が実践している5つのポイントを紹介します。


マンション経営者が実践している5つのポイント

入居者のターゲットを意識する
購入する物件を選ぶ際に入居者のターゲット層を考えることが大切になります。例えば、ワンルームマンションを使った資産運用の場合は、学生や一人暮らしの社会人が入居者になる可能性が高いです。

彼等のニーズに合う物件を厳選したり、彼等の収入に見合った価格設定を考えれば、借り手は比較的簡単に見つかります。マンション経営という資産運用に成功するためには、常に借り手のターゲット層を意識することがポイントになります。


プロの力を借りる
管理会社や不動産会社に仲介を依頼すれば、マンション経営の成功率が上がります。仲介手数料を支払う必要がありますが、面倒な手続きを任せることができるので、時間というコストを節約した上で資産運用に取り組めます。

不動産関連には複雑な法律も絡みますので、経験豊富なプロの力を借りた上で資産運用に取り組んだ方が良い結果に繋がります。


立地を意識する
実物である不動産は、年月が経つにつれて劣化していきます。建物の見た目が劣化しても駅から近かったりすれば、立地が良いという理由で借り手がすんなり見つかるものです。

ちなみに立地の良さの1つの基準としては、駅からの近さや大都市へのアクセスのしやすさになります。不動産投資関連の資産運用は長期戦になるので立地の良さをベースに購入する建物を選ぶと良いでしょう。


利便性を考える
防犯設備やエアコンが設置されているマンションは、それらがない物件よりも利便性が高いです。入居者にとって住みやすい機能がついていれば、それだけで他の住居よりも魅力的だと感じてもらえます。

常に住み手のことを考えて住み手が喜ぶ設備を適宜備えることは、借り手を確保するための有効な戦略になります。


出口を考える
マンションを使った資産運用に取り組む大きなメリットの1つは、マンションという実物が手に入ることです。

家賃収入を得ることが本来の資産運用の目的ですが、必要に応じて自分が住むことや第3者に売却するという選択肢を考える必要があります。

空室を防ぐとは少しずれますが、借り手が見つからなくなった状況を想定した上で資産運用に取り組むと良いでしょう。


ここまでマンション経営という資産運用を成功させるための5つのポイントを紹介しました。今回紹介した5つのポイントを意識すれば、マンション経営という資産運用で成功する確率が飛躍的に上がります。


不動産経営よりもおすすめの投資とは?


ここまでマンション経営という資産運用の特徴についてまとめました。マンション経営は本業との両立がしやすいので時間をかけずに第2の収入源を手に入れたい方にとって最高の資産運用の1つです。

一定の頭金の準備や空室リスクを受け入れる必要がありますが、収入の不安を効果的に解消することができます。副業や資産運用に興味がある方ならば、本格的に取り組んでみる価値がある資産運用の一つです。

ちなみにマンション経営より時間と労力をかけずに高いリターンが狙える資産運用はほとんどありません。その上で敢えて1つ取り上げるとするとヘッジファンドに資産運用を任せることです。

ヘッジファンドに資産運用を任せれば、自分で資産運用に取り組まずとも年間15%以上のリターンが狙えます。不動産投資と同様にサラリーマンの方に注目されている資産運用の1つですのでヘッジファンドについては詳しくなって損はないかと思います。


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