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これからの日本で不動産投資の展望が明るい理由とは?


不動産を使った資産運用の良し悪しについて気にならないでしょうか?

実は、地下の値上がりが見込めて将来的なインフレリスクがある現在の日本において不動産投資は最もホットな資産運用の1つです。ご存じの方もいるかもしれませんが、2020年に東京オリンピックが開催されるということでじわじわと地下の値上がりをしています

資産運用には時流というものがあり、不動産の値上がりが期待できる現在の日本では不動産を使うタイプの資産運用はまさに「買い」なのです。

そこでこのコンテンツでは不動産の可能性と不動産を使った資産運用で成功するためのコツについてまとめてみました。

目次



資産運用には不動産が一番!を分析する


株や債券、人によってはFXといったように資産運用の運用対象は不動産以外にも色々とあります。色々なタイプの資産運用がある中で不動産を使った資産運用にはどんな特徴があるのか考えてみましょう。

不動産投資の特徴。投資するには一定の資金量が必要である。テナントが入らないリスク、修繕費リスク、手数料が膨大。利回りは3~20%ほど(都心~田舎まで様々)。銀行からの借り入れで運用も可能

ここで紹介した不動産投資の特徴の中で一番気になるのは利回りだと思います。都内の主要三区(中央、港、千代田)の2016年8月末現在における一棟ビルの平均利回りは5%前後です。

・・・・・利回りが低く、資金も必要・・・・しかし安全で、安定している??

要は不動産投資にも一長一短があるということです。

不動産投資というジャンルは、あなたの今のステイタスがどうかによって、一長の部分が魅力的にも見え、逆にステイタス次第では一短の部分をみてとても消極的な運用対象にも感じるのです。


期待利回りと手数料の目安


不動産投資のネガティブ要素をあげるなら、投資金と手数料といえます。

不動産取得税、固定資産税、仲介手数料、登記手数料など、とにかく不動産は取得する前も、保有しているときも、売り払う時も手数料が必要となり、資産運用的に気軽に取り組むことができません。


ここで、不動産投資の特徴の理解をより深めるために株式取引と比較してみましょう。

株は簡単に始められます。ネット証券で口座開設して利用すれば、必要なのは売買手数料だけ。税金も自動で算出することもでき、かつ、利回りも年間で10%以上も望めます。

そんな中、不動産投資肯定派は、5%前後の利回りしかないのにどうして不動産を使った資産運用を好むのでしょうか?


不動産投資が資産運用の王道である理由


資産運用の第一手段に不動産と考える人の特徴はずばり申し上げて富裕層です。
ではここで、富裕層をはじめとする「資産運用で不動産投資肯定派」の意見を分析してみましょう。

最大のメリット1:資金の目減りリスクが低い


株のようにマーケットに資金をさらす場合、最終的なコントロールはできません。

状況次第では損切りが発生し、あったはずのお金が事実一部減ってしまうという事態が起きます。

一方不動産は、お金が建物に変わっただけ。バブル崩壊や不動産市況の下落がない限りお金そのものがなくなるということはありません。

経済が大きく停滞して日本経済全体が行き詰まってしまい不動産相場が下落しても、時間を味方につけることによって、再び来る上昇局面に備えることができます。

リーマンショックの時に不動産市況は底を見ました。

無理な借り入れが多く維持ができなかった人は泣く泣く損切りをした一方、無理のない資金配分で不動産を保有していた人は、うまくその時期をしのぐことができました。

そして現在、オリンピックを5年後に控えた東京では、不動産バブルが到来。

2008年のリーマンショック時に不動産を大量に買い込んだ人、売らずに耐えた人は、現在のプチバブルのタイミングに乗じ、うまく不動産を売却を済まし、人によっては大きな富を手にしています。これが不動産の醍醐味です。

もちろん、長期投資を志向し、時期を待てば、株でも同じ事が言えます。

ただ、株に関しては、大きな経済の波が襲ってきた場合、あなたの保有する株式の評価は一律にマイナスになります。この一律にマイナスという性質が、決定的に不動産と異なる点です。


株式と不動産、評価における決定的な違い


あなたが不動産オーナーだったとします。

常にビルのメンテナンスを完璧にこなし、家賃も相場よりも比較的安くし、住人が住みやすい住環境を様々な方面よりバックアップしている場合、経済全体の落ち込みにより不動産市況が冷え込んだとしても、住人の退去は比較的避けられるはずです。 

簡単に言えば、どれだけ不況になっても、あなたが保有する不動産が魅力的であれば、あなたの保有する不動産の価値は減りません。

不動産市況が全体的に落ち込んだとしても、です。
この点が株式投資とは違う点です。

なぜなら株式は、一律で評価が下がり(または上がる)からです。
トヨタ株。あなたが買った後、何らかの理由で株価が下落したとします。その際、あなたが持つ「トヨタ株」だけ価値が下落しない、ということはあり得ません。

不動産も株式も経済全体の流れの影響を多いに受けて下降と上昇のトレンドを繰り返すという点は同じですが、不動産は運営面でオリジナリティを発揮すれば、下落相場の影響を株式ほど直接的に食らわなくて済む、ということが言えます。

言葉は悪いですが、どれだけ相場が不況に落ち込んでも、自分の手元で価値をコントロールし得る不動産と、一度世間の評価がマイナスになってしまえば保有している限りそのままマイナスにつきあわないといけない株では、運用の主体である投資家の裁量度合いが違うのです。

最大のメリット2: 巨額の投資がやりやすい


シンプルに資金量を考えたときも、資産運用として不動産が最適と考える人は多いです。 つまり投資金のボリュームによって、それまで株式で資産運用していた人が不動産へシフトすることがあります。

その理由について見ていきましょう。

投資額が大きい場合は不動産に投資するしかなくなる?


単純な話を一つしてみます。

1000万の10%がマイナスになっても含み損は100万ですが、1億円だったら1000万円の損です。株式の場合では、その評価(損)が可視化されてしまいます。
実はこれ、案外つらいです。

保有している株の価値が下がったとき、不安になってもっと損するのではないか、という感情から損切をして損を確定させてしまう投資家が実は多いです。

このような「もっと損するかも」という精神的な恐怖は、不動産はダイレクトに感じにくいといえます。

なぜなら不動産は現物であり、絶対的な指標がないため「現在の不動産相場から見ればたしかに購入時より10%程度安くなっているな」という情報や感覚はあっても、あくまで取引自体は買い手と売り手の評価できまるからです。

そして人の評価は一定ではなく、売り手は提示したプライスで買いたい人を自分で見つけることができますし、待つこともできます。もちろん不動産の値を下げることもできます。

このように、経済が下落の局面において、株式と不動産では投資家が抱える心的ストレスが大きく違うのです。

投資金が5000万や1億を超えてくると、資産運用の対象として不動産に取り組む人が増えるのも理解できますね?


少ない初期投資で建物を経営する方法


ここまで話をすると「お金がたくさんないと不動産投資はできないってことか・・」とげんなりしてしまう人もいるとおもいます。

しかしそんなことはありません。

確かに年収1000万円以上の人や、社会的な属性が良く銀行から融資がもらえる人にとって不動産投資はやりやすいですが非富裕層の方でも十分不動産投資に取り組めます。

不動産会社の中には、社債や匿名組合など受け皿を用意し、購入資金を小口で分け、個人投資家から募集を募る会社もあります

仮に1億円の物件でも、1口200万円、50口に分けています。
このような会社と提携すれば、手元にある資金が数千万円なくとも不動産を使った資産運用のスタートがきれます。


2016年末、不動産投資をおすすめする3つの理由


管理人は現在ファンドに資金を預けながら、少しずつ貯まった貯金を不動産に回しています。
どうしてこのような資産運用をしているかと言いますと・・・

1: airbnbの登場により、もっと世の中は不動産が活況となり利回りも期待。2: 相続対策で物件を買う人は今後10年さらに伸びる。3: 長期的に安定して稼ぐことが可能。

airbnbの登場によりビジネスチャンスの到来


例えば東京駅近くにある2LDKの築浅マンションの場合、家賃が56㎡で24万円しますが、これをAIRBNBで登録すると実に一日あたり一人8000円で貸出が可能です。3人~4人の旅行者が最低5日から泊まるとして、概算で

単価:8000円/日 人数:3 名 宿泊数:5 日 月間稼働:70 %   24000(円)×5(日)×6(週)×0.7(稼働割合)=504000円

いかがでしょう?稼働を7割と考えてもこれです。

条件はかなり低めに設定しても家賃の倍は収益があがります

現在都内では旅行業の認可の有無が取りざたされてはいますが緩和は時間の問題とみられています。

このように空きテナントや空き部屋を外国人ゲストに貸すサービスが気軽に広がれば、一棟ビルやマンションのオーナーには朗報であり、一気に利回りの数値があがるポテンシャルを秘めています。

現在日本への旅行者は年間1500万人程度です。政府は将来的にこの数を3000万人以上にする目標を掲げていますが東京にはホテルが足りないことは周知の事実。この機会を見逃すわけにはいかないのです。

AIRBNBが日本にもたらす不動産バブルを理解すれば、都内の不動産を資産運用の1番手に考えるのは決して間違ってはいません。

相続対策で物件を買う人は今後10年さらに伸びる


相続対策の一番手っ取り早いやり方は不動産の所有です。現金の余っているところは、相続対策として不動産を融資で購入、負債をもって帳簿上の現金分の圧縮を狙うのです。

つまり、いままで不動産投資に見向きもしなかった層が、相続対策という理由でどんどん購入しているのです。

政府はこの10年の500兆円を借金に充てようとしますが、自分が生涯を通じて蓄えてきた大事な資産を簡単に国にとられたくないと考える層は対策を講じることでしょう。ここにも不動産を使った資産運用が活況になる理由があります。

長期的に安定して稼ぐことが可能


1年や3年はあっという間にたってしまいます。
その間にマイナスにならずコツコツと資産形成がなされていればそれでいい、これが投資家の本音だと思います。

不動産であれば一度決めてしまえば10年スパンで資産運用を考えることができるので、いちいち数年ごとに判断したくない投資家にとってはおすすめといえます。

管理人の場合、資産運用のポートフォリオに安定分野が不足しているという意味で不動産を選びましたが、不動産は今後どんどん伸びると感じています。

  資金的にまとまった分は既に投資を終えているので、今後たまっていく余裕資産は、小口からでも不動産に仕込んでいきたいと考えています。


建築物を使った資産運用の最新のトレンド


不動産投資といえば、一昔前のバブル期では、『安く買って高く売る』のキャピタルゲインが主な手法でした。なんといっても保有しているだけで、うなぎのぼりに価値が上がっていったからです。

では、今はどうなのでしょうか?

当たり前ですが、キャピタルゲインを期待できた時代はすでに過去のものです。今の不動産投資の基準は、不動産が将来生み出す収益、(家賃収入・インカムゲイン)が主な基準として不動産の評価が決まっていく傾向にあります。

物件の価値が、『賃料収入という利回り基準のモノサシ』と計られていくというものです。継続的に賃料収入が得られる不動産投資は、安定して比較的高い利回りが期待できます。

いい例として、この手法で成功を収めた人にアメリカの大富豪として知られるドナルド・トランプ氏や「金持ち父さん・貧乏 父さん」の著者であるロバート・キヨサキ氏などがあげられます。

金持ち父さん・貧乏 父さん

ロバート・キヨサキ氏は、自身の著書の中で自分のポケットにお金を入れてくれる「資産」と自分のポケットからお金を奪っていく「負債」の違いをしっかり把握することが大事だと述べています。

それらを把握した上で資産運用に取り組むためには、「本当の資産」になる部分に投資することが大事だとし、賃貸アパートなどの収益不動産への積極投資を行ったといわれています。

今のように、将来の収入の見通しが不透明といえる日本の現状においては、不動産投資のような「リスクの少ない資産運用」は非常に大事といえるでしょう。

オリンピックを控えている2016年度は不動産投資の仕込み時としては最もベストなタイミングといえます。
これからの投資として、まだ考える価値が不動産には残されています。

どんな投資も、時勢により急激な落ち込みを見せることもありますので、すでに投資をされている方はリスクヘッジとして、ご自身のポートフォリオに『収益不動産への投資』を組み込むことはこれからの資産運用においては『必須なのでは』と、タケシは考えております。

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