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不良物件を利回り25%の物件へ


「あんな物件はリスクが高くてとても買えたものじゃない」

とある不動産投資を行うサラリーマン大家の情報交換会で、こんな話が盛り上がったといいます。

これは、この情報交換会に参加しているAさんが購入した関東エリアの繁華街にある商業テナントビルです。


このビルは過去6年間2フロア12室はほぼ空室状態。
売り出しから3か月間買い手がつかず、放置されていたとのことです。


Aさんはこのビルを800万で購入。毎月60万の家賃収入が入る優良物件に変えたといいます。


その施策は1フロア6室(各4坪)あった間取りをリフォームし、1フロア1室、ビル全体では2室の間取りに変えたとのこと。

リフォーム費用は2000万以上となりましたが、大胆な改造は功を奏し、わずか3日で満室状態に、リフォーム費用を加味した利回りは25%にもなったというのです。


このAさんは2008年より不動産投資を始めた会社員。


現在は都内に9つの物件を保有し、賃貸中の物件の家賃収入は、年2300万円。借入が5000万に対し、借入金返済後のキャッシュフローは1700万と好成績です。

このAさんの良いところは、競売などで安く仕入れた物件に対し、シェアハウス化や独特のリフォームなど、アイデアをしっかり盛り込んだ改造を行ったとのこと。


市場で勝つためには、皆と同じことしていてはダメだといいうことで、いろいろと情報を仕入れ、多角的に挑戦方法を考えるのだというのです。


今回のこの商業ビルに関しても、もともとは、業者が隣の物件を進めてきていて、
業者が進める物件の隣にあるわけだから、エリアとしてのニースはあるはず。この物件の問題点は『運営方法の悪さ』だと予測し、大胆なリフォームに踏み切ったといいます。

業者も進めない不良物件であったとしても、隠れたニーズを見出し、アイデアで、金の卵を産む物件に変えることができるというものです。

これこそ、まさに自身の工夫で利回りをあげられる投資手法といえます。
管理人も見習いたいものです。


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